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新交所谢采含:从新加坡20年经验看中国REITs市场

摘要

6月21日,中国内地首批公募REITs上市一周年。新加坡交易所北京代表处首席代表谢采含于中国银保监会主管的唯一工作日报《中国银行保险报》发表署名文章《借鉴国际经验 优化制度安排》,结合新加坡REITs市场20年来的发展经验,为中国内地REITs市场发展建言献策。

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谢采含

新加坡交易所

北京代表处首席代表

以下为署名文章原文:

今年6月21日,首批上市的9只基础设施公募REITs将迎来上市一周年。2022年也是新加坡首只REITs上市的20周年。

耕耘了20年的新加坡REITs市场经历了多轮的监管改革,实现了国际化定位。今天的新加坡REITs市场是拥有最多跨境资产的亚洲REITs市场,也是亚洲REITs市场中资产类别最多元化的市场。这个市场是新加坡股权市场的交易主力,也在新加坡海峡时报指数中贡献了多只成分股,紧紧地维系着固收和股权金融产品的可取特征,为新加坡交易所(以下简称“新交所”)作为多元资产交易所的定位锦上添花。

新加坡REITs市场概况

自新加坡20年前开拓REITs市场以来,新交所迎来了56只REITs IPO。随着一些REITs的合并和退市,截至今年5月,在新交所上市的REITs共44只,总市值超过1170亿新币,占整个新加坡股票总市值的13%。新加坡REITs的投资收益也具有吸引力,10年市值年复合增长率为13%,平均股息收益率为6.2%。44只REITs当中只有5只REITs拥有纯新加坡资产,另外39只都持有跨境资产包,国际化程度远超只有一只REITs拥有国外资产的日本。

新加坡的REITs市场在过去10年发展迅速,但随着越来越多的亚洲国家和地区推出REITs市场,新加坡REITs市场所面临的挑战也日趋严峻。这迫使新加坡在相关的监管和税收政策方面不断完善,以持续保持资本市场对海外资产的吸引力。虽然美国REITs占全球REITs市值的65.5%,但新加坡几乎每年都会迎来一只以美国资产为主或美国发起人发行的REITs。新加坡REITs市场有10只拥有中国内地资产的REITs,中国内地资产占新加坡REITs总资产额的9.0%,是新加坡以外最大的REITs资产来源地,因此中国内地REITs市场的崛起会给新加坡REITs带来挑战。然而,新加坡REITs的错开定位和根本优势可以让它能很好地应付市场变化,并为其他市场提供很好的示范,助力亚洲REITs市场整体发展。

新加坡REITs市场成功要素

新加坡REITs的成功发展,得益于各方面制度的不断优化和市场的不断演化等诸多因素。由德勤和新加坡房地产投资信托协会在2021年9月发布的报告就列出了6个新加坡作为优选上市地的理由:1.坚固的治理和监管框架。2.国际化的投资群体和交易活动。3.多元化的资产类别。4.高效的税收框架。5.稳定的政治环境。6.活跃的二级市场。除了以上这六点以外,新交所和新加坡金融管理局的几项政策也发挥了保持市场热度的效应,让新加坡REITs市场贴近国际发行人运用资本市场的考量和跟上国际投资趋势。

    第一,新交所为投资者教育和二级市场交易实行了持续投入的战略。新交所20年的REITs上市经验,累积了大量和REITs相关的数据和信息。新交所善于将信息进行整合,为投资者带来更富教育意义和投资参考意义的报告,定期给投资者提供数据,协助他们得到和市场相关的中立信息。新交所的做市商计划和活跃交易员计划也覆盖了整个股权市场,使新交所的市场流动性获得翻倍式的提升,实现了房地产份额通过REITs取得交易流动性的优势,也让房地产与股票二级市场交易活跃度持平。新加坡上市的REITs也因为这样的举措更便于进入到国际REITs指数,走入国际投资人的视野。

    第二,新加坡金融管理局不仅善于聆听市场声音,及时做出有利于REITs市场的政策调整,也不吝于提供上市津贴鼓励更多REITs到新交所上市。疫情防控期间对于杠杆率往上调和允许派息推迟的两项政策获得市场良好反响。上市津贴也在2021年9月开始覆盖至REITs,最高津贴可达200万新币。

    第三,全球投资人对于ESG概念投资的追捧也为新加坡REITs市场开拓了一个新的方向。各地政府正积极地将ESG标准纳入基础设施和房地产投资中,而投资人也为投资组合的多元化和可持续性积极探索ESG投资标的的选择。新加坡REITs对于将ESG标准融入资产选择目前走在国际REITs市场前列。新加坡REITs经理人在资产选择、运营和升级改造中加入了ESG元素,逐渐把资产证券化和ESG战略一体化,通过增加REITs资产包价值的可持续性在国际市场上更具竞争力。新交所坚信,经济增长与可持续发展相互依存,而重塑可持续的未来则需要整个生态体系的通力合作。去年,以新加坡丰富的REITs市场为基础延伸出了两个结合REITs和ESG的产品,分别是2021年6月上市的全球第一只ESG REIT衍生品和2021年10月由新交所和大华资产管理合作推出的,旨在跟踪在亚太地区上市且具备高股息收益率和正面环境属性REIT的iEdge-UOB APAC Yield Focus Green REIT指数。

    第四,新交所REITs扩募规则灵活、流程高效,有利于推动上市REITs的资产包优化和持续性并购活动。新加坡上市的REITs近5年来扩募金额超过210亿新币。单在2021年,新加坡有24只REITs公布了合计近155亿新币的收购交易。新加坡REITs的扩募采用了普通上市公司的扩募规则,对于发行人和投资人都非常熟悉。扩募资金所收购的资产类别更趋向新经济类型资产,支持新加坡在疫情防控期间着重发展新经济资产来迎合投资人需求的战略。

通过扩募实现快速增长

REITs的扩募是快速实现REITs市场规模增长的最重要的方式。在基础设施公募REITs迎来上市一周年之前,国内沪深交易所正式发布《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指引第三号——新购入基础设施项目(试行)》,为国内基础设施REITs市场开启了一扇新的发展大门,让市场看到中国内地的REITs如何从第一年的熟悉REITs产品阶段走入提升REITs产品吸引力的第二阶段。从新加坡的经验中,可以学习到扩募机制在丰富REITs资产包和分散资产包风险的重要性。对于市场整体而言,扩募机制能更有效地平衡资产价值,加强REITs盘活存量资产的功能。作为一个活跃于中国市场的境外交易所,新交所乐见中国内地REITs市场在监管框架和制度上的突飞猛进,见证境内外中国资产和金融市场的结合。

新加坡REITs市场会持续吸引优质跨境资产REITs的战略,坚持以发行人和资产质量为优先考量。中国内地REITs市场也会稳健推进新的举措,对基本框架和产品治理实现优化。亚洲REITs市场将在新加坡和中国内地市场的发展下愈发精彩。

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